Gli appartamenti dell’Arsenal. Ovvero il business dell’edilizia residenziale

L’indebitamento finanziario che ha caratterizzato i bilanci consolidati degli ultimi esercizi del Gruppo societario che controlla l’Arsenal è stato causato da grossi investimenti immobiliari, segnatamente lo stadio “Emirates Stadium” e i complessi residenziali destinati alla rivendita “Drayton Park”, “Highbury Square” e "Quensland Road”. L’investimento in complessi residenziali destinati alla rivendita doveva servire a creare “cash” per coprire l’investimento stadio, oltre a riqualificare l’area adiacente lo stadio dal punto di vista urbanistico.
In base ai dati di bilancio, partendo dal 2002/2003, cercheremo di ricostruire il volume del business immobiliare residenziale dell’Arsenal. Nei bilanci consolidati di Arsenal Holdings plc assume rilievo una voce insolita per un bilancio di una società di calcio, ossia: “Stock – development properties”. Gli immobili destinati alla rivendita vengono iscritti a bilancio al minore valore tra costo di costruzione e valore netto di realizzo. Nella sostanza questa voce riguarda essenzialmente le rimanenze di proprietà immobiliari destinate alla rivendita, riguardanti i complessi residenziali.
Il progetto immobiliare “Drayton Park”, lato est di “Emirates Stadium”, ha inciso sui bilanci del gruppo fino al 2006/07.
Durante la stagione 2002/03 il settore immobiliare ha comportato un fatturato di £ 14 milioni. La maggior parte del fatturato è stata realizzata con la prima vendita a Newlon Housing Trust, operante nel settore dell’edilizia popolare, per £ 13,8 milioni. Le rimanenze aumentavano da £ 25,6 milioni a 30,7 milioni di sterline. Il margine operativo del settore immobiliare risultava positivo per £ 5,8 milioni. La posizione finanziaria netta, nel 2002/03, diventava negativa, registrando un indebitamento finanziario netto di £ 60,3 milioni, mentre al 31 maggio 2002 era positiva per 242 mila sterline.
Durante la stagione 2003/04, il settore immobiliare ha comportato un fatturato di £ 41,8 milioni su un fatturato complessivo di £ 156,9 milioni, con un margine operativo di £ 16,1 milioni.
La voce: “Stock – development properties”, al 31 maggio 2004, risultava pari a £ 20,1 milioni di sterline. L’indebitamento finanziario netto era pari a £ 141,3 milioni.
Durante la stagione 2004/05, il fatturato del settore immobiliare è stato pari a £ 23,3 milioni su £ 138,4 milioni, con un margine operativo di £ 12,4 milioni. Al 31/05/2005, l’indebitamento finanziario netto era pari a £ 153,3 milioni. Il fatturato ha riguardato la vendita di due strutture di Drayton Park. Con il “trasloco” all’“Emirates Stadium”, gli amministratori contavano di andare avanti rapidamente con i piani di vendita e sviluppo del complesso residenziale di “Highbury Square”, per il quale le ultime autorizzazioni urbanistiche erano pervenute alla fine di giugno 2005.
La voce: “Stock – development properties”, al 31 maggio 2005, risultava pari a £ 28,1 milioni di sterline.
Nel 2005/06, il fatturato del settore immobiliare è sceso a £ 5,1 milioni, con un margine operativo di 300 mila sterline. Al 31/05/2006, l’indebitamento finanziario netto era pari a £ 262,1 milioni.
Il completamento della vendita del complesso di Drayton Park, che si era originariamente previsto di includere nei risultati per il 2005/06, in realtà non è stato completato fino alla fine di giugno 2006, e si prevedeva un fatturato residuo di circa £ 23.500.000 da includere nei risultati 2006/07. Inoltre, nel 2005/06 si inizia la progettazione di “Queensland Road” e la costruzione di “Highbury Square” (agosto 2005), che ha comportato un aumento delle rimanenze. Infatti, la voce: “Stock – development properties”, al 31 maggio 2006, risultava pari a £ 44,4 milioni di sterline.
Nel 2006/07, il fatturato del settore immobiliare aumenta a £ 23,8 milioni, con un margine operativo di £ 9 milioni. Al 31/05/2007, l’indebitamento finanziario netto saliva a £ 268,2 milioni.
La voce “Stock – development properties”, al 31 maggio 2007, risultava pari a £ 100,1 milioni di sterline. La stagione 2006/07 vedeva il completamento della vendita del complesso immobiliare di Drayton Park per circa £ 23,5 milioni e l’investimento negli altri due complessi. Il più grande di questi è “Highbury Square”, dove i lavori di costruzione e di sviluppo per la conversione di Highbury in appartamenti e attici viene finanziata attraverso una distinta struttura di prestiti bancari, contratti appositamente per tale scopo. Gli amministratori avevano previsto come valore complessivo per le vendite di “Highbury Square” e “Queensland Road” una cifra al di sopra di £ 300 milioni e si aspettavano che tale gestione contribuisse con un flusso positivo netto di cassa per circa £ 90.000.000 nei successivi tre anni.
L’indebitamento finanziario netto dell’Arsenal, al 31/05/2008, toccava la cifra record di 318,1 milioni di sterline e secondo K. J. Friar (Managing Director dell’epoca) questo livello di indebitamento netto doveva rappresentare il punto massimo di esposizione debitoria per il gruppo, destinata a ridursi a partire dall’esercizio 2008/09, a seguito del completamento delle vendite del complesso residenziale ”Highbury Square”. La causa principale del raggiungimento del record dell’indebitamento risiedeva proprio nella contrazione di un ulteriore prestito per la costruzione del complesso residenziale “Highbury Square”. Al 31 maggio 2008, l’indebitamento destinato a tale progetto ammontava a 133,5 milioni di sterline (nel 2007 era di 62,9 milioni di sterline). Questo prestito, che prevedeva la durata di due anni, doveva essere rimborsato col ricavato delle vendite relative agli immobili del complesso residenziale. Nel bilancio al 31/05/2008 la voce “Stock – development properties” era pari a circa 188 milioni di sterline con un aumento dell’ 87,81% rispetto al 31/05/2007. Nella sostanza questa voce riguardava essenzialmente le rimanenze di proprietà immobiliari destinate alla rivendita riguardanti il complesso residenziale “Highbury Square”. Il fatturato del settore immobiliare al 31/05/2008 scendeva a £ 15,3 milioni, con un margine operativo nullo.
Nell’esercizio 2008/09 iniziava la vendita degli appartamenti di “Highbury Square”, costruiti dove erano ubicate le tribune del vecchio glorioso stadio “Highbury”, il cui campo di gioco è diventato un bel giardino. Il sito internet www.highburysquare.com pubblicizza tale progetto, che ha vinto il prestigioso 'Premio Speciale della Giuria' al MIPIM (la vetrina internazionale del real estate). Tale premio, per quanto riguarda il mondo immobiliare, è l'equivalente dei premi Oscar. Nel 2008/09 l’attività immobiliare ha contribuito con un fatturato di 88,3 milioni di sterline ed un margine operativo di 7,8 milioni di sterline, con un’incidenza percentuale del 28,18% sul fatturato totale del gruppo. Al termine dell’esercizio 2008/09 era stata effettuata la vendita di soli 208 dei 655 appartamenti previsti dal progetto “Highbury Square”. La crisi economica e le difficili condizioni di accesso al credito ipotecario hanno rallentato il ritmo delle vendite. Dopo il 31/05/2009, si è proceduto al completamento di tutte le rimanenti opere di costruzione, compreso il giardino centrale. La cerimonia ufficiale di apertura per Highbury Square si è tenuta il 24 settembre 2009 alla presenza di Arsène Wenger e di un certo numero di giocatori. Il numero di appartamenti venduti è salito a 445 con un fatturato cumulato del valore delle vendite di 172 milioni di sterline e il debito bancario contratto per la costruzione è stato ridotto a 47 milioni di sterline. In ogni caso il prestito contratto con Barclays Bank plc, la cui scadenza originaria era prevista per la fine di aprile 2010, è stato rifinanziato, allungando la scadenza a dicembre 2010. Al 31/05/2009 l’indebitamento netto complessivo del Gruppo risultava diminuito da 318,1 milioni di sterline a 297.7 milioni di sterline. Il 30 luglio 2009, il progetto immobiliare denominato “Queensland Road” ha ricevuto il via libera. Questo progetto, che prende il nome dalla strada che delimita a sud l’“Emirates Stadium”, prevede la costruzione di uno nuovo edificio di sei piani, a sud della strada omonima, composto da 213 unità residenziali da destinare ad alloggi a prezzi accessibili, oltre a locali da destinare ad attività commerciali. Una seconda costruzione è prevista a nord della stessa strada, con 516 unità residenziali, un centro per gli sport indoor gestito dal Club, locali ad uso della comunità locale, e parcheggi. Al 31/05/09 le rimanenze fabbricati destinati alla rivendita erano pari a 167 milioni di sterline con una riduzione dell’11,15%, in conseguenza delle vendite effettuate.
Al 31/05/2010, a causa di una notevole vendita degli stessi, le rimanenze relative agli immobili merce passavano da 167 milioni di sterline a 45,8 milioni, con un decremento del 72,60%. Gli amministratori di Arsenal Holdings Plc ritenevano che, nel loro caso, il valore netto di realizzo di queste rimanenze fosse superiore al loro valore di libro.
Nel 2009/10, il fatturato del settore immobiliare è esploso, aumentando del 77,73%, passando a 156,9 milioni di sterline, con un margine operativo di £ 15,2 milioni. In tale esercizio, sono stati venduti 362 appartamenti (nel 2009: 208) del complesso residenziale di Highbury Square. Tale vendita ha generato un fatturato di 133,6 milioni di sterline. Il totale degli appartamenti venduti al 31/05/2010 saliva a 570 su 655 costruiti. Il margine di utile per la vendita degli appartamenti di Highbury Square è aumentato, ed il prestito contratto per il progetto immobiliare è stato estinto; pertanto le vendite degli appartamenti restanti rappresenteranno esclusivamente ricavi che generano liquidità. Per quanto riguarda il complesso residenziale di Queensland Road (via che costeggia a sud l’Emirates Stadium), destinato ad alloggi popolari, il fatturato è stato di 23,2 milioni di sterline. Una prima vendita è stata fatta nel mese di febbraio 2010 all’acquirente Newlon Housing Trust, che ha anche effettuato un pagamento cash per 11.900.000 sterline, in considerazione del fatto che si è accollato le spese di demolizione e bonifica dell'intero sito, comprese le opere necessarie per eventualmente spostare la strada a sud. In termini contabili tale vendita non ha comportato utili o perdite, ma ha permesso ad una società del gruppo, la Ashburton Trading Limited, di rimborsare completamente il suo prestito in banca, azzerando i suoi debiti. L’azzeramento del debito significa che, come per Highbury Square, ogni futura attività di vendita permetterà di realizzare eccedenze di liquidità.
Nei sei mesi chiusi al 30 novembre 2010, l’Arsenal ha completato la vendita di altri 50 appartamenti di Highbury Square generando un fatturato di £ 22,5 milioni ed un margine operativo di £ 3,3 milioni. Ciò significa che, al 30 novembre 2010, sono stati venduti 620 dei 655 appartamenti del progetto immobiliare “Highbury Square”. Sempre alla stessa data l’indebitamento finanziario netto ammonta a £ 147,3 milioni. Per quanto riguarda il progetto Queensland Road, che vede protagonista Newlon Housing Trust, sono in fase avanzata le negoziazioni della vendita di circa 375 appartamenti all'interno di tre torri.
Nella semestrale al 30 novembre 2010 gli amministratori ribadiscono che il business relativo all’edilizia residenziale è libero da debiti. Come già detto, ciò significa che le future vendite immobiliari comporteranno generazione di flusso di cassa con margini più elevati, come nel caso di “Highbury Square”. Il futuro in questo settore, quindi, appare roseo. Riepilogando, dal 1° giugno 2002 al 30 novembre 2010, il business dell’edilizia residenziale dell’Arsenal ha generato un fatturato di 391 milioni di sterline con un margine operativo di 69,9 milioni di sterline.
Concludiamo con una domanda: questi risultati potranno essere mai conseguiti anche dalle squadre italiane?